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2024年第三季度末，个人住房抵押贷款余额同比增长5.3%，增速较去年同期提高1.8个百分点。这一数字被多家机构解读为房地产市场“企稳信号”，但深层的信用脆弱性并未因此消解。
央行发布的《金融机构贷款投向统计报告》显示，截至9月末，全国主要金融机构个人住房抵押贷款余额突破42万亿元。具体看，新增贷款几乎全部集中在首套房——二套房及多套房贷款占比降至历史低位，仅为12%。
更值得关注的是地区分化：一线城市抵押贷款增速达7.1%，而三四线城市仅2.4%。这意味着资金正加速向核心区域集中，边缘地区的资产流动性风险则持续积累。
在LPR连续下调、净息差收窄至1.8%的背景下，商业银行被迫以更低的利率换取更高的贷款发放量。抵押贷款因其相对低的不良率——截至三季度仅为0.48%——成为银行争夺的优质资产。
但这一策略依赖两个前提：其一，房价维持稳定以保证抵押物价值；其二，借款人收入不出现大规模下滑。从2024年前三季度城镇居民可支配收入增速4.2%来看，两者均已逼近临界点。
表面上看，抵押贷款整体违约率可控。但若拆解数据，经营性抵押贷款（用于企业经营而非购房的抵押贷）余额同比飙升16%，这部分贷款的实际投向多流向中小企业和个人工商户，其经营稳定性远弱于工薪族。
更隐蔽的风险在于“再融资依赖性”：大量存量抵押贷款持有者将在2025—2027年面临利率重定价窗口。若届时收入恢复不及预期，转贷或借新还旧的需求将集中爆发，对银行流动性形成压力。
从宏观杠杆率观察，居民部门杠杆率已达72%，与日本1990年泡沫破灭前水平相当。历史经验表明，当杠杆率触及这一区间时，任何外部冲击——如就业波动、资产价格回调——都可能导致违约率的非线性跃升。
抵押贷款规模的扩张是银行在低息环境下的理性选择，却也是信用体系脆弱的集中体现。当增长数据掩盖了结构失衡、杠杆累积与风险传导路径的模糊性时，审慎监管不应再停留在“维持不良率红线”，而需前置到收入验证、贷款用途追踪与抵押物价值重估的每一个环节。一旦经济增速放缓，当前被乐观解读的增速，很可能成为下一轮资产质量下行的前奏。
